Um produto jurídico muito oferecido pelos escritórios especializados em Direito Imobiliário é a chamada Due Diligence Imobiliária. Mas o que é due diligence?
ENTENDENDO OS CONCEITOS
A Due Diligence é um processo que envolve o estudo, a análise e a avaliação detalhada de informações de uma determinada sociedade empresária.
Este estudo pode abarcar aspectos financeiros, contábeis, previdenciários, trabalhistas, imobiliários, tecnológicos e jurídicos da empresa. Na verdade, qualquer setor/departamento pode ser avaliado por meio de um processo de Due Diligence.
Trata-se de um processo exigente de auditoria, feito para investigar e diagnosticar a gestãofinanceira contábil e fiscal, trabalhista, previdenciária, ambiental, jurídica, imobiliária, de propriedade intelectual e até mesmo tecnológica da empresa.
Essa rigorosa auditoria envolve etapas pré-organizadas e definidas por meio do trabalho de um consultor especializado neste tipo de estudo.
DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA.
Na due diligence imobiliária, por sua vez, os profissionais especializados em direito imobiliário irão preparar ou analisar todos os documentos relativos a um imóvel, de modo que diminuam também ao máximo o risco envolvendo a aquisição ou a venda do imóvel.
Este serviço pode ser prestado tanto para o vendedor (organizando toda a documentação necessária para agilizar o processo de negociação e venda) quanto para o comprador (que quer ver analisada toda a documentação do imóvel que pretende adquirir, buscando a maior segurança possível).
No final da análise, é gerado um parecer, em que consta o resultado da “investigação”, com a opinião do profissional quanto aos possíveis riscos do negócio.
Mas aí você me pergunta: o corretor de imóveis já não faz este trabalho? Não está incluso na sua comissão/honorários a verificação correta dos documentos, sob pena, inclusive de responsabilização administrativa, civil e até criminal?
Então eu lhe respondo: Sim. Os corretores de imóveis, por exigência legal (artigo 723 do Código Civil e artigo 20 da Lei 6.530/1978, entre outras regulamentações) são obrigados a conferir toda a documentação relativa ao imóvel, não podendo permitir que as partes contratantes ignorem algum “defeito” na documentação da propriedade, que faça o negócio inseguro para qualquer das partes.
MAS ENTÃO, PARA QUE SERVE UMA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA?
A due diligence imobiliária é um procedimento que vai mais a fundo na documentação, diminuindo ainda mais o risco na negociação de um imóvel, geralmente verificando dados em processos judiciais e administrativos, contabilizando riscos e dando pareceres sobre a segurança do negócio.
Na maioria das vezes, porém, este procedimento é feito por um advogado especializado em Direito Imobiliário, justamente porque além da análise fria dos documentos, ele analisa também a possibilidade de existência de fraude contra credores, fraude à execução, possibilidade de perda do imóvel frente às dívidas de antigos proprietários, perda por evicção, entre outros aspectos jurídicos específicos, capazes de “melar” uma negociação.
Mesmo porque, não se pode exigir do corretor de imóveis, por exemplo, que ele analise o passivo tributário do vendedor de um imóvel (seja pessoa física ou jurídica) e diga se o negócio é seguro ou não, até porque, nos autos do processo pode haver um pedido de penhora do imóvel que ainda não foi registrado na matrícula e, desta forma, “passaria batido” em uma avaliação normal, mas seria certamente constatado em um processo de due diligence.
DOCUMENTOS ANALISADOS.
Normalmente, em um processo básico de due diligence são solicitados 03 conjuntos de documentos:
1) Documentos do imóvel, dentre eles:
– Certidão de matrícula (no Cartório de Registro de Imóveis);
– Cópia do título de propriedade do imóvel (sentença, formal de partilha, contrato de compromisso de compra e venda, escritura pública, etc);
– Certidão de ônus reais relativos ao imóvel;
– Carnê do IPTU;
– Certidão negativa de tributos municipais e federais;
– Guias de ITBI pagas;
– Certidão atualizada com o histórico do cadastro de contribuintes do imóvel;
– Comprovante de pagamento de água, luz, telefone, gás, etc;
– Declaração da prefeitura que o imóvel não se encontra em local objeto de desapropriação, tombamento ou nas proximidades de imóveis tombados;
– Certidão de regularidade ambiental da prefeitura;
– Para imóveis especiais (tombados ou objetos de enfiteuse) exigir as certidões de regularidade (Certidão Autorizativa de Transferência de Ocupação e Certidão de Situação de Ocupação).
2) Documentos do vendedor (aqui incluídos o vendedor, seu cônjuge, independentemente do regime de bens e de todos os proprietários anteriores pelo período de, no mínimo, 15 anos):
– Documentos pessoais;
– Comprovante de residência;
– Declaração de participação societária em empresas;
– Consulta completa de SPC e SERASA;
– Certidão do cartório de protesto de título pelo período de pelo menos 10 anos;
– Certidão negativa de tributos federais, FGTS e estaduais (inscritos ou não na dívida ativa);
– Certidão negativa de débitos condominiais;
– Certidões de ações na Justiça Estadual Cível, Criminal (em alguns Estados também pesquisar na Vara de Falência e Recuperação Judicial e Extrajudicial), na Justiça Federal e na Justiça do Trabalho, das pessoas físicas e das empresas de que eventualmente forem sócios;
– Se o vendedor for pessoa jurídica: contrato social (última alteração), CPF e RG dos representantes legais, ata de autorização do conselho de administração da empresa autorizando a venda do imóvel, certidão de regularidade da empresa na Junta Comercial do Estado e na Receita Federal;
3) Documentos técnicos:
– Convenção de condomínio (quando for o caso);
– Regulamento interno do condomínio (quando for o caso);
– Cópia do registro de incorporação;
– Planta da unidade ou da casa;
– Auto de Conclusão de Obra (Habite-se);
– Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (quando for o caso);
– Projetos aprovados pela Prefeitura;
– Memorial descritivo;
– Anotação de Responsabilidade Técnica, quando a obra for feita por engenheiro ou Registro de Responsabilidade Técnica quando for feita por arquiteto;
– Alvará de construção;
– Certidão negativa do ISS (imposto sobre serviço – município) e do INSS (Instituto Nacional do Seguro Social – governo federal)
– Outros projetos: hidráulicos, elétricos, estruturais, etc.
– Em casos de grandes terrenos ou áreas rurais é desejável que se apresente o levantamento planialtimétrico, a certidão de licenciamento ambiental ou o termo de compromisso de recuperação ambiental, a depender da situação do imóvel;
Em muitos casos, obviamente, não é possível a apresentação de todos estes documentos. Porém, para o processo de due diligence, cada documento possui um certo “peso”, fazendo diminuir gradualmente a capacidade de gerar certeza na negociação caso faltem alguns deles.
O ideal no processo, é que não haja qualquer mácula nos documentos apresentados, porém tal situação é quase impossível.
O trabalho da due diligence imobiliária é justamente analisar os apontamentos existentes nestas certidões e avaliar se eles serão capazes de “anular” o negócio por qualquer motivo, verificando também qual o grau de risco em adquirir ou não o imóvel.
Mas a due diligence não serve apenas para “achar problemas” nos imóveis e engessar os negócios imobiliários. Ela pode também estimulá-los.
Exemplificaremos com o exemplo hipotético de um vendedor possui 20 processos trabalhistas em sua empresa de que é sócio. Provavelmente este seria um problema para o comprador do imóvel que analisasse friamente este dado. Acontece, porém, que, se em uma due diligence fosse constatado que o valor das possíveis condenações fosse inferior a 10% do valor do imóvel, por exemplo, este poderia não ser, por si só, um impasse para a negociação.
Assim podemos afirmar que a Due Diligence Imobiliária, feita por um advogado especialista, está apta a minimizar os riscos da transação imobiliária. Por fim ressaltamos que considerando o valor total da aquisição, podemos concluir que o valor pago ao profissional, mostra-se irrisório pelos riscos que são maiores caso haja a perda do imóvel comprado.
MALTA E MACHADO ADVOGADOS 